De Jonge is voortvarend aan de slag gegaan met de ambities uit het coalitieakkoord. Hij presenteerde het afgelopen jaar zes beleidsprogramma’s vol met plannen. Zo grijpt hij in op de vrije huursector, moet twee derde betaalbare nieuwbouw worden en wil hij 290.000 nieuwe huizen bouwen die geschikt zijn voor ouderen. En dat is nog maar een greep uit de plannen.

Vorig jaar zijn nog behoorlijk wat woningen gebouwd: ongeveer 80.000, blijkt uit cijfers van statistiekbureau CBS. Maar de komende jaren kan er de klad in komen. Het aantal bouwvergunningen daalde naar 63.000. En dat aantal is flink kleiner dan de ruim 100.000 huizen die het kabinet per jaar wil realiseren.

De Jonge heeft, zoals hij het zelf zegt, te maken met “veel tegenwind”. Of de ambities dan niet bijgesteld moeten worden? “Nee, dat kunnen we ons niet veroorloven”, zei hij in februari. Hij debatteert vandaag opnieuw over de woningbouwopgave met de Kamer.

Waarschijnlijk blijkt dit jaar dat 900.000 woningen zelfs de ondergrens is van het aantal dat we in 2030 nodig hebben. Dat zou een extra tegenvaller zijn, terwijl het lijstje met tegenslagen al lang is.

Zo is de hypotheekrente flink gestegen. Begin vorig jaar betaalde je grofweg 1,5 procent als je je rente voor tien jaar wilde vastzetten. Inmiddels is dat opgelopen naar zo’n 4 procent. Ook andere rentevarianten zijn pijlsnel gestegen. Hierdoor kunnen woningkopers tienduizenden euro’s minder hypotheek krijgen.

Ze moeten daardoor hun biedingen verlagen, terwijl steeds meer starters zelfs helemaal geen huis meer kunnen kopen. Nieuwbouwprojecten komen stil te liggen, omdat de bouw vaak pas begint als bijvoorbeeld 70 procent van de huizen is verkocht.

Daar komt bij dat bouwmaterialen als hout, tegels en bakstenen fors duurder zijn geworden. Ook zijn personeelskosten opgelopen door hogere lonen.

De huizenprijzen dalen weliswaar sinds enige tijd. Maar dat is vooral een correctie op de voorbije jaren waarin huizen in een jaar tijd soms ruim 15 procent duurder werden.

Ook de stikstofproblematiek speelt een rol. Sinds de hoogste bestuursrechter vorig jaar een streep door de bouwvrijstelling haalde, moet weer per bouwproject berekend worden hoeveel stikstof daarbij vrijkomt. Dit zorgt niet voor de gevreesde bouwstop, maar wél voor vertraging, bijvoorbeeld doordat projecten tijdelijk moeten worden stilgelegd. Mogelijk leidt dat rekenwerk dit en volgend jaar tot zo’n zesduizend minder vergunningen, onderzocht het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Het doorrekenen kost niet alleen veel tijd, maar ook geld. Op het ministerie wordt onderzocht hoe de stikstofberekeningen kunnen worden versneld. Het aandeel van de bouw in de stikstofuitstoot is overigens zeer gering. Veel projecten zullen na de berekening gewoon kunnen doorgaan. Vooral als de bouw steeds schoner wordt door bijvoorbeeld elektrische vrachtwagens en kranen.

De krapte op de arbeidsmarkt zorgt ook voor veel tegenwind. Zo klagen bouwbedrijven al geruime tijd dat ze nauwelijks aan goed geschoold personeel kunnen komen. Dit vertraagt de komst van nieuwe huizen. En de vakmensen die wél aan de slag zijn, kunnen door de krapte hogere vergoedingen vragen. Dat stuwt de prijzen van huizen verder op.

Maar niet alleen de bouw heeft last van personeelstekorten, ook gemeenten kampen ermee. En dit betekent dat het beoordelen van een vergunningaanvraag langer duurt. Want hoe minder ambtenaren er zijn, hoe langer het duurt om een aanvraag af te werken.

Daar komt bij dat omwonenden vaak bezwaar maken tegen nieuwbouw en in een aantal gevallen zelfs naar de rechter stappen. Ook dit kost gemeenten veel extra tijd en mankracht. Minister De Jonge wil het daarom verbieden om vaker dan één keer bezwaar te maken tegen nieuwbouw.

Een ander probleem is dat verhuurders dreigen af te haken. Het gaat om investeerders of particuliere beleggers die huizen kopen om ze te verhuren. Het kabinet is met een aantal regels gekomen die het verhuurders lastiger maakt, waaronder hogere belastingen. Ook kunnen ze voor sommige panden minder huur vragen door strengere regels.

De verhuurders vrezen dat de huren die ze kunnen vragen lager worden en betwijfelen of het dan nog rendabel is. Beleggers zeggen daarom terughoudend te zijn met het investeren in nieuwbouw. Ze zijn bang dat ze hun geld niet kunnen terugverdienen.

Maar het vinden van bouwlocaties is misschien wel de grootste uitdaging voor de minister. Vaak wordt er door partijen jarenlang gesteggeld over waar gebouwd mag worden. De Jonge wil daarom zelf meer regie naar zich toetrekken.

Hij reisde de afgelopen tijd het hele land door om 35 woondeals te tekenen met provincies, gemeenten, marktpartijen en corporaties. Daarin staan onder meer afspraken over de bouwlocaties.

Inmiddels moet alleen Friesland de regionale akkoorden nog presenteren. Maar met plannen op papier heb je nog geen woningen. Mochten er toch partijen gaan dwarsliggen, dan wil de minister ook zelf locaties kunnen aanwijzen. Daarvoor moet nog wel een nieuwe wet worden aangenomen door het parlement .

In dit wetsvoorstel worden overigens nog veel meer zaken vastgelegd waarmee de overheid meer grip krijgt op de volkshuisvesting. In het voorstel wordt bijvoorbeeld ook opgenomen dat gemeenten ertoe verplicht kunnen worden 30 procent nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.

De Jonge hoopt de tegenwind de baas te kunnen zijn door de regie te nemen.